【调研笔记三四线市场调研纪要（五）四川省遂宁市】三四线市场调研纪要（天怡养生）四川省遂宁市
【调研笔记三四线市场调研纪要（五）四川省遂宁市】三四线市场调研纪要（天怡养生）四川省遂宁市
遂宁市场2014-2016年较天怡养生倒闭，民间借贷频出问题，在售项目去化极为困难，部分楼盘变成烂尾楼。随着成都限购，2016年底遂宁市场开始好转，2017年下半年市场显著升温，期间置信在河东新区拿一宗地王楼板价00元/平方米，带动房价加速上涨。2018年市场依旧延续较高热度，多数项目开盘都能顺利售罄。
首套首付三成，利率上浮10-15%，二套首付四成，利率上浮10-25%，改善性产品利率上浮更高，认贷不认房。银行放款周期较短，房企竭力抢回款，大型开发商具有话语权，置信仁湖花园要求银行15天、碧桂园要求30天内放款，否则就换银行。
成交主力为刚需、刚改客群，平米两房、-100平米三房更为热销，刚需板块房价涨幅更大近乎翻番；改善产品价格涨幅略有落后，典型如保利养生谷涨幅不足40%。
河东新区（立冬中医养生）或金桥新区（济南艾灸养生馆）均有-%客户来自于主城区和河东新区，30%客户来自于周边乡镇；物流港区 30%客户来自于主城区，%客户来自于周边乡镇。碧桂园置业顾问拓客下沉至周边乡镇企事业单位，可谓是把周边乡镇有较强购买力的客户群体全部收割殆尽。
遂宁划分为一城三区，一城老城区，市政规划偏旧，无新房，二手房00-00元/平方米；三区：河东新区房价-11000元/平方米不等，全市房价高地。河东新区可以划分为一期河东现代服务员聚集区，以万达广场为中心，市政配套算是全市标杆，二期现代花园城，三期中华养生谷三大片区，二、三期发展尚不成熟；物流港区，碧桂园已售10套，剩余1200套，华翔城剩余1200套。目前物流港区房价00-00元/平方米，有物流产业支撑；金桥新区，规划两湖两公园，生态环境是卖点，市政配套近乎空白，置信是地主，房价00-00元/平方米。
整体而言，遂宁房价有隐形的“天花板”，正处试探阶段，置信在河东新区地王盘蓄客小半年仍未开盘，预估1.2万/平方米，毕竟成都天府新区房价1.3-1.5万/平方米。
下半年河东新区仍有两个新盘入市，景宸府7套，正黄翡翠湾0-0套，市场面临较大去化压力。当前各楼盘都有折扣优惠，改善项目优惠力度更大，譬如保利养生谷排号、认购、全款叠加可以打9折。
遂宁市土地供应比较节制，尤其是市场销售较差的2014-2016年，地方大幅减少供地，甚至暂停供地，使房地产市场供需逐步恢复平衡。受惠于2017年以来房价加速上涨，地方大幅上调土地起拍价，河东新区新增供地起拍楼板价达00元/平方米，与前期地价齐平，但参与竞拍房企寥寥，地价升至阶段性高点。
项目点评：该项目位于金桥新区，市政配套近乎空白，生态环境是卖点，着重打造两湖两公园生态景观。两梯四户，主力户型-100平方米3房，首改产品更好卖。2014年项目首开售价19元/平方米，并享7折优惠，目前售价00-00元/平方米，周边二手房较新房便宜4-5万元。置业客群主要来自于主城区以及河东新区，占比超%，周边乡镇占比30%，剩余20%客户来自于周边城市，其中成都占比5%。认贷不认房，首套首付三成，二套首付四成，利率均上浮10%，全款折。置信强势控制回款节奏，要求合作银行15天放款，否则换银行。北面有产业园，主要还是食品加工这类劳动密集型产业。
项目点评：河东新区以万达为中心，分为河东现代服务员聚集区，现代花园城、中华养生谷三大片区，该项目位于中华养生谷片区。其中，河东现代服务员聚集区市政配套最为成熟，现代花园城、中华养生谷仍处发展阶段。中华养生谷3000亩，其中保利养生谷20亩，乃是保利与市协议拿地，规划22亩花海生态景区，住宅不足0亩。其中，一期1亩，二期1亩，三期不足200亩。洋房一梯两户，7层和10层，面积128-1平方米，销售均价元/平方米，2017年6月首开售价元/平方米，别墅目前售价1-1.5万/平方米不等。2017年置信在河东新区拿地王楼板价00元/平方米，把河东新区房价炒起来。二期共计400多套洋房，蓄客3个月，4月首开100多套洋房，排号、认购、全款叠加可以打9折，现已全部售罄。下批次蓄客一个月便开盘，且预计不提价。首套首付三成，上浮15%，二套首付四成，上浮25%，签约四大银行限制必须一个月放款。客户改善性需求为主，老城区、河东新区换房需求占比-%，大英、蓬溪等周边乡镇事业单位占比30%，剩余为成都或外地客户。
项目点评：该项目位于物流港区，片区内有两个大型物流城，产业以物流业为主。早期定向分配安置房，周边已没有成规模的棚改片区。2017年10月拿地，分两期开盘，一期1500套，四五两月分两批次开盘，开盘当天去化1000套，现已全部售罄，售价由00元/平方米涨至00元/平方米。二期剩余1200套，预计售价00-00元/平方米，规划年底全部清盘。周边竞品华翔城剩余1200套，下半年两个新盘将入市，景宸府7套，正黄翡翠湾0-0套，有一定的去化压力。项目卖点在于碧桂园品牌效应，地理位置远离集卡等噪音污染，社区园林景观以及齐全的生活配套。项目蓄客一个月，置业顾问拓客下至周边乡镇企事业单位，交两万认筹优惠两个点。中心城区外溢客户占比30%，周边乡镇企事业单位客户占比多达%。